Drágább lehet az állami bérlakásprogram a piaci fejlesztéseknél is

Egyetlen bérlakás kivitelezése reálisan 76 millióba kerülhet szakmai számítások szerint. Ebben az esetben cirka 12 ezer lakás épülhet a Tisza-kormány által indított - kedvező esetben 2,5 milliárd eurós, részben uniós forrásból megvalósuló - Wekerle Lakásépítési Program keretében. Ehhez azonban az kell, hogy állami, illetve önkormányzati telkekre húzzák fel az új bérházakat. A program révén önmagában több otthon épülhet, mint amennyi lakást az elmúlt öt évben az Orbán-kormány által sok száz milliárddal támogatott piaci projektek keretében felépítettek, súlyosan eladósítva ezzel az államot és az otthonteremtés érdekében brutális hiteleket felvevő lakosságot.

Az állami programhoz ingyen adott teleknek azonban ára van: a csatlakozó önkormányzatok jelentős bevételtől esnek el azzal, hogy a piaci értékesítés helyett a bérházak építésére adják át a település ingatlanát. Egy „jól tartott” egészséges önkormányzati rendszerben, ahol az állami normatívák fedezik a működési költségeket, sőt némi fejlesztésre is marad forrás, ez aligha lenne kérdés, hiszen az önkormányzatok többségénél egyre hosszabbak a bérlakás-várólisták. Csakhogy az Orbán-kormányok két évtizede alatt az önkormányzatoktól mindent elvettek, amit csak lehetett: jogköröket, forrásokat, beleszólási jogot. A kivéreztetett települések egyelőre a Tisza-kormánytól is hiába várják a pénzügyi prés oldását. Enélkül azonban az állami bérlakásprogramba való belépésük is akadályba ütközhet.

A másik nagy kérdés a helyszín. A Wekerle-programot meghirdető Vitézy Dávid közlekedési és beruházási miniszter hangsúlyozta, hogy nem egyszerű lakásépítésben, hanem új, élhető városrészek – jó közösségi közlekedési kapcsolatokkal, közösségi terekkel és a mindennapi élethez szükséges szolgáltatásokkal ellátott fejlesztések – kialakításában gondolkodnak. A tárcavezető külön kiemelte a kihasználatlanul álló barnamezős területeket, példaként említve az arab befektetők orra elől a főváros által elhalászott Rákosrendezőt vagy éppen a kínai Fudan Egyetem által kinézett ferencvárosi-észak-csepeli Diákvárost.

– figyelmeztet Dienes János korábbi zuglói főépítész, a Bosnyák téri Bayer-komplexum nagy bírálója, aki a polgármesteri székben a céghez átigazoló Horváth Csabát váltó Rózsa András hívására jelenleg városfejlesztési tanácsadóként dolgozik a XIV. kerületi önkormányzatnál. Az Orbán-kormány idején kialakult lakhatási válság okairól, illetve az új bérlakás-program esetleges buktatóiról a Népszava kérdéseire válaszolva írt szakmai véleményében külön kitér arra, hogy a rozsdaövezetekben nem lehet csak úgy letenni egy alapozást. Ezek a területek évtizedes nehézfém-, olaj- és vegyi szennyeződéssel terheltek. A kötelező talajcsere és a kármentesítés önmagában milliárdos tétel lehet, még mielőtt egyetlen tégla is a helyére kerülne.

Ráadásul ezek a területek hiába vannak a város belsejében, elszigeteltek, infrastruktúra szempontjából ellátatlanok. Nincsenek bekötve a közművek, nincs elegendő áramkapacitás, nincsenek utak, csatornák, de még iskolák vagy orvosi rendelők sem. Az államnak a teljes városi szövetet ki kell építenie, ami jelentősen megnöveli az egy lakásra jutó valós költséget.

Dienes János számításai szerint egy szigetszerűen, nagy tömegben épülő 10 000 lakásos – legkevesebb 20 000 lakosú – új városrész telkének ára, kármentesítése, illetve az infrastruktúra - közösségi közlekedés és nagyvasút, közmű, helyi utak, park, közterület, stb. - kiépítési költsége cirka 700 milliárd forintra rúghat. A 10 000 lakás kivitelezési költsége normál versenyhelyzetben elérheti a bruttó 760 milliárd forintot, amire azonban rárakódhat az állami beszerzéseknél eleddig jellemzően megjelenő felár. Ez együtt akár ezer milliárdos pluszköltséget jelenthet az adófizetőknek. A bejáratott kormányzati háttérrel rendelkező óriásvállalatok korábban átlag 30-50 százalékos felárral végezték el a munkát. Dienes szerint a nagy közbeszerzéssel járó programokat célszerű lenne csak azután elindítani, miután érdemben sikerült mérsékelni a korrupciós kockázatokat.

A volt főépítész zuglói példával támasztja alá érvelését. Egy 100 lakásos, városszövetbe illeszkedő, minden infrastruktúrával rendelkező zuglói telek ára közel egy milliárd forint, vagyis 10 000 új lakás építéséhez szükséges telekállományhoz összesen 100 milliárd forintért juthatna hozzá az állam. Ez a telekár a kormányváltással járó hatások miatt csökkenhet. Csak Kiszugló és Törökőr területén hozzávetőlegesen 5-6 000 lakás építésére van lehetőség. Az erre alkalmas telkek csaknem fele önkormányzati tulajdonban van, így az államnak nem kellene előre egyben kifizetnie a telekárat és a komplett infrastruktúra költséget. De persze a többi fővárosi kerületben is van számos jó közlekedési és egyéb adottságú bérlakás építésre alkalmas, városszövetbe illeszkedő telek. Ezeknél reálisan tartható a 76 millió forintos kivitelezési költség a 70 négyzetéteres lakásoknál.

„Számos más tényezőn is megbicsakolhat a „megfizethető” lakás program” – jegyzi meg a Dienes János. Mint mondja: az állami mamutberuházások híresek a tervezési hibákról és a folyamatos határidő-módosításokról. Minden egyes csúszás és pótmunka áremelő hatású. Márpedig ha a bérlakások a piaci árnál jóval drágábban épülnek meg, akkor képtelenség lesz olcsón bérbe adni ezeket. Ha az állam a drágább építés esetén is tartani akarja a „megfizethető” bérleti díjra tett ígéretét (a kormányzati mondás szerint havi 150 ezer forint), akkor a különbséget az államnak kell állnia. Ebben az esetben ez nem lesz egy önfenntartó gazdasági modell, sokkal inkább egy pénznyelő jóléti szociális transzfer. Dienes óva inti a kormányt attól, hogy olyan helyen építkezzen, ahol a telekárra rárakódik a kármentesítés, a teljes infrastruktúra kiépítésének költsége és a korrupciós felár. Azt is fontosnak tartja, hogy ne jöjjenek létre egy helyre koncentrált, szegregációt erősítő támogatott bérlakás-telepek.

Vitézy Dávid beruházási miniszter Varsó példáját hozta fel, ahol összesen több mint 4000 bérlakás épül. Egy 50 négyzetméteres lakás havi bérleti díja átszámítva körülbelül 130 ezer, egy 75 négyzetméteresé 180 ezer forint. Mindez jó tömegközlekedési kapcsolatokkal, zöld környezetben, elsősorban fiataloknak és fiatal családoknak.

A tárcavezető szerint a Fidesz az elmúlt 15 évben vagy nem vett tudomást a lakhatási válságról, abban bízva, hogy a piac majd elrendezi a kérdést, vagy olyan intézkedéseket hozott, amelyek csak tovább növelték az ingatlanok árait. A választások előtt pedig az Otthon Start Programmal a másik végletbe estek, amelynek nyomán a lakáskínálat ugyan nőtt, de a tudatos városfejlesztési és közösségi szempontok háttérbe szorultak. Azt is hangsúlyozta, hogy a Tisza-kormány úgy akarja kezelni a lakhatási válságot, hogy azzal ne az építési vállalkozók zsebét tömje. Az állam aktív, ösztönző, támogató és fejlesztő szerepben kíván megjelenni a lakáspolitikában, hogy egyszerre érvényesíthesse a társadalmi, szociális, minőségi és városfejlesztési szempontokat.

Dienes János szerint a kormányváltás után maguktól elindultak a válságot csökkentő tendenciák: a használt lakások ára csökken, az új lakások iránti kereslet visszaesett, a telekárak stagnálnak, a kivitelezési költségek a verseny tisztulásának köszönhetően kismértékben csökkent. Ezt felerősíti a káros lakástámogatási programok leállítása.

A jó irányba elindult folyamatoknak hatalmas lökést adhat egy körültekintő állami bérlakás program. A támogatott lakások helyszínét szerinte elsősorban a kialakult városszöveten belüli foghíjtelkeken kell kijelölni, ahol az infrastruktúra már rendelkezésre áll. Akár olyan telkeken is, amelyek éppen a túl intenzív – például zajos – környezet miatt eddig kimaradtak. Az új lakások építését alapvetően magáncégekre, a piacra kellene bízni. Ezek érdeklődését az 5 százalékos lakásáfa hosszútávú rögzítésével lehetne fenntartani. Új bérházak építése mellett hasznos lenne meglévő épületekben, akár magántulajdonú ingatlanok bérlésével növelni a támogatott bérlakásállományt. Ehhez rendezni kell a lakásbérlés jogi szabályozását is. A lakbérekhez nyújtott kedvezményeket pedig célzottan, szociális alapon, elsősorban családok számára kellene biztosítani.

Fontos lenne a bürokrácia csökkentése, az építéshatóságok megerősítése és az eljárási idők csökkentése. Ezzel együtt vissza kellene adni az önkormányzatoknak a településképi és tervtanácsi véleményezés jogát. Hozzá kell nyúlni számos jogszabályhoz is, így például egységesen korlátozni kellene a rövid távú lakáskiadást és valós életvitelszerű lakhatást tükröző lakcím nyilvántartást kell bevezetni. Van néhány forrásbővítő ötlete is: építményadót vetne ki a saját lakhatáshoz szükséges alapterületen felüli ingatlanra vagy ingatlanrészre, megadóztatná a befektetési célú, illetve üresen álló lakásokat, illetve jónak tartaná a vagyon- és ingatlanadó bevezetését.

Dienes mindezt azért is tartaná szükségesnek, mivel a szakmával és a Tisza-kormánnyal egyetértésben vallja, hogy a diszfunkcionális kormányzások összeadódó negatív hatásai miatt súlyos helyzet alakult ki a lakásszektorban. Számításai szerint az új lakáshoz jutás ma több mint háromszor nehezebb, mint 2006-ban volt; de 27 százalékos lakásáfával még rosszabb lenne a helyzet. 2006-an még 19,3 évi nettó átlagkeresetre volt szükség egy 70 négyzetméteres+garázs+ tároló megvásárlásához, 2026-ban már 24 évnyi kereset kell ehhez. A 2015-től bevezetett kormányzati lakásprogramok nem enyhítették, sokkal inkább mélyítették a válságot azzal, hogy sok száz milliárddal támogatták a befektetési célú lakásvásárlást. 2016–2026 között összesen 1 606 milliárd forint lakásépítési támogatást osztott ki az Orbán-kormány. A megépült otthonok felébe nem költözött be a tulajdonosa. Ebben kereshető a lakhatási válság egyik oka. A lakásállomány növekedése messze meghaladta a a lakosságszám növekedését. A lakásállomány 14 százalékkal nőtt 2015 óta, a nem lakott lakásoké 90 százalékkal.

A tanulmány szerint a hibás lakáspolitika a demográfiára kedvezőtlenebb hatással volt, mint a lakásállomány nagyságára. Ráadásul a meglévő lakások jelentős része alulhasznosított. Sokan ragadnak benne nagyobb lakásokban, mint amire szükségük lenne. Mások a magántulajdon béklyója miatt nem tudnak belépni a munkaerőpiacra, mert ott ahol élnek, éppen nincs számukra munka, de a lakásuk, házuk oda köti őket.

A Tisza-kormány mintha már most visszafogná kissé a lendületet. Június elején Vitézy Dávid még arról beszélt, hogy a hazahozott uniós forrásokból körülbelül 1 milliárd eurót költene bérlakásépítésre és kollégiumi férőhelyek bővítésére, és abban bíztak, hogy a magánbefektetők további 2-4 milliárd eurónak megfelelő összeget tesznek hozzá, így összesen 3-5 milliárd euró – jelenlegi árfolyamon 1000-1800 milliárd forint mozdulhatna meg a lakáspiacon. A projektek támogatási intenzitása ugyanis a jelenlegi elképzelés szerint átlagosan 20 százalékos lesz, mivel ennél nagyobb arányú állami támogatás már piactorzító hatású lenne. Most már mindösszesen 2,5 milliárdról van szó, amelyből 550 millió euró a közvetlen uniós forrás.

Mindenesetre alig néhány nappal azután, hogy Vitézy Dávid közlekedési és beruházási miniszter bejelentette a Wekerle Lakásépítési Programot, már ki is nevezték a területért felelős helyettes államtitkárt. Martin Anna korábban éppen egy lakhatási válság hatásait vizsgáló uniós projekten dolgozott. Azon belül is a lakhatási költségek növekedésével, a lakhatási bizonytalansággal, a társadalmi egyenlőtlenségekkel és a hajléktalansággal. A nemzetközi kutatási területről érkező szakembert Papp Roland lakáspolitikai főosztályvezetővel rakták egy csapatba, aki az előző kormány idején a Nagy Márton vezette Nemzetgazdasági Minisztériumban, előtte a Gazdaságfejlesztési Minisztériumban dolgozott a megfizethető lakhatás fejlesztésén.

Nem egyszerű feladatot bíztak rájuk. A bérlakásállomány növelésének gondolata egyidős a privatizációt meghirdető lakástörvénnyel. Megfizethető bérlakásra és kollégiumi helyekre egyre nagyobb az igény, de az eddigi kísérletek rendre kudarcba fúltak. Az egykoron 703 ezres budapesti bérlakás-állomány napjainkra 100 ezernél kisebbre zsugorodott, ami a teljes lakásállomány alig 2,6 százaléka, miközben Hollandiában 30 százalék, Ausztriában 24 százalék, míg Dániában 20-21 százalék körüli. A rendszerváltás hajnalán politikai és gazdasági szempontból is jó ötletnek tűnt a tanácsi bérlakások igen kedvező áron való kiárusítása. A fenntartási költségeknek ugyanis alig ötödét fedezte a lakbér. A lakásokkal együtt a felújítási kötelezettséget is eladták. Az önkormányzati lakások eladása azóta se állt le, de tömeges jelleget csak a budavári műemléklakások 2021-ben törvénybe foglalt kötelező eladásával vált ismét. Az I. kerületi bérlakásokat átlagosan forgalmi értékük alig 27 százalékáért adják el, de akad olyan is, amely 15 százalékáért is elvihető.

A bérlakáshiány az ezredfordulóra elérte a kritikus határt. A kormányok ötletelni kezdtek. Az első bérlakásprogramot a Fidesz hirdette meg 2000-ben. Három év alatt 61 milliárd forintot költöttek 11 ezer bérlakás felépítésére, átlag 140-236 ezer forint négyzetméterenkénti költséggel - telekár nélkül. Később felmerült az eladott bérlakások, illetve a használt ingatlanok önkormányzati felvásárlása, majd a magántőkét mozgósították volna, sikertelenül. A tiszavirág-életű Országos Lakás- és Építésügyi Hivatal építés helyett a lakhatást támogatta volna, de végül az eredeti tervek megcsonkított, így életképtelen változatát vezették be. Érdektelenségbe fúlt az MSZP-kormány uniós pénzből hirdetett bérlakás hitelprogramja is. A 60 milliárd forintos keretből alig egymilliárdot sikerült szétosztani az önkormányzatok és a kistérségi társulások között.

A Fidesz később a devizahitelesek megmentésére fókuszálva újra nekifutott a bérlakásépítésnek, de az ócsai devizahiteles telep csúnya fiaskója és a Nemzeti Eszközkezelő kevés politikai hasznot hajtó kísérlete után átadták az egész szociális lakásügyet a Magyar Református Szeretetszolgálat és a Magyar Máltai Szeretetszolgálat alkotta MR Közösségi Lakásalapnak. Az egyházi lakásügynökség 2022 elején ingyen kapta meg az egykori bukott devizahitelesek több mint 6000 ingatlanát bérlőstől, ráadásként több milliárd forint állami támogatást is kaptak.