„Csupaszítsuk le a hirdetést a tiszta valóságra: ez az ingatlan egyáltalán nem alkalmas emberi életre. Ez egy sötét, fűtetlen, ablaktalan óvóhely mélyen a föld alatt, ahol a nyomasztó és rideg téglafalak között a napfény hiánya és a csontig hatoló nyirkosság az egyetlen dolog, ami rád vár. A tulajdonos 75 000 000 forintot kér érte, miközben pontosan tudni lehet, hogy a gépészet teljes hiánya és a föld alatti elhelyezkedés miatt hatalmas összeget kell még rákölteni ahhoz, hogy egyáltalán bármire használható legyen. Gondold meg kétszer is, mielőtt belevágsz egy ilyen projektbe!”
Na, ki kapott kedvet akár csak a megtekintéshez? Pedig bármennyire hihetetlen, az elszabadult árak vadhajtásaként a budapesti piacon megjelentek azok az ingatlanok, amelyeket annak ellenére alakítottak át lakásnak, hogy erre ránézésre tökéletesen alkalmatlanok. Esetleg olyan befektetőre várnak, aki meglátja bennük a potenciált. Ezek jellemzően alagsori, szuterén és pincehelyiségek, amelyek gyakran jóval az átlagos lakáspiaci ár alatt érhetők el. „Az utóbbi időben egyre többen keresnek meg azzal, hogy értékesítsem az ilyen helyiségeiket” – nyilatkozta lapunknak Kármán Roland ingatlanközvetítő, aki szerint ennek egyértelműen az az oka, hogy az elmúlt tíz évben iszonyatosan elszálltak az árak.
„Van egy befektetői réteg, aki bérbeadási céllal vásárol, illetve az első lakást vásárlók. Ezek a speciális ingatlanok jelenthetik számukra a belépő szintet.”
Az ingatlanos szakember szerint ezeket az ingatlanokat 4–6 százalékos hozammal bérbe lehet adni, és akkora a lakásínség, hogy általában gyorsan le is csapnak rájuk a bérlők.
Hogy kik keresik ezeket az ingatlanokat akár vásárlóként, akár bérlőként, arra egyszerű a válasz: akik csak ezt engedhetik meg maguknak. Nyilván mindenki szívesebben élne egy hatszobás, úszómedencés villában, azonban sokak jövedelme ennyit tesz lehetővé. Ráadásul ezek a lakások jellemzően a belső kerületekben találhatók, az egyetemek, irodák közelében, így nem csoda, ha egyre nő a kereslet irántuk.
„Volt olyan befektető, aki egy nagyobb pincét szabdalt szét egyszobás lakásokra, amelyek között olyan is akadt, amelyiknek nincs ablaka, mégis el tudta adni” – részletezte Kármán Roland. Ő azt tapasztalja, hogy nincs eladhatatlan ingatlan, 60–120 nap alatt többnyire elkelnek az extrém adottságú helyiségek is. „Mindig emlékeztetem az ügyfeleimet arra, hogy nemcsak vásárolni lehet ingatlant, hanem eladni is. Ha később változik az élethelyzet, semmi baj, eladjuk, veszünk másikat, nem kell beleragadni örökre egy átmeneti helyzetbe. Fázislakásnak szoktam titulálni ezeket a lakásokat, amelyek ideig-óráig igenis jelenthetnek egy észszerű kompromisszumot.”
Gadanecz Zoltán, a GDN Ingatlanhálózat tulajdonosa szerint mindig is volt valamekkora érdeklődés az alagsori, szuterén és pincehelyiségek iránt, annak ellenére, hogy az emberek zömmel elítélik ezeket, mivel régebben óriási problémát okozott a nedvesedés, penészedés, dohosodás. Mára azonban ez könnyedén orvosolható, ugyanis akár egy sima klímaberendezés is képes kivonni a nedvességet a levegőből, a modern légcserélő berendezések pedig még ennél is többet tudnak. A szűrőberendezésnek hála antiallergénné válik a helyiség, sőt bónuszként takarítani sem nagyon kell, ugyanis a levegőben nincs szálló por, ami leülepedne a bútorokra. Ennek ellenére nagyrészt inkább üzleti célra hasznosítják ezeket a helyiségeket, és ennek hátterében pszichológiai okok húzódnak meg.
„A fővárosban még mindig az a nézet tartja magát, hogy minél magasabban van egy lakás, annál értékesebb – ez egyébként vidéken pont fordítva működik, de a szuterén helyiségeket ott sem kedvelik.
Az emberek úgy érzik, hogy ha ott laknak, akkor kevesebbet érnek” – világított rá Gadanecz Zoltán. Főleg a forgalmasabb helyeken ezért gyakran nem is merül fel a lakás kialakítása, hanem inkább valamilyen üzlethelyiséget vagy szórakozóhelyet álmodnak a föld alá.
Az átalakítás természetesen, legyen az akár lakás-, akár üzleti célú, mindenképpen értéknövelő tényező. „Az ingatlan ára az eredeti pincéhez képest két-háromszorosára is nőhet, ha ez egy működő, engedélyekkel rendelkező ingatlan” – tette hozzá Gadanecz Zoltán. Josep Zara, a Neverland vezérigazgatója például tudatosan választotta a föld alatti teret, hogy létrehozzon egy olyan élményközpontot, ahol szabadulószobák, bár és pizzéria is helyet kapott. Egy ilyen koncepciónál ugyanis a sötétség, az ablakok hiánya és a külvilágtól való elszigeteltség az élmény része. Úgy véli, hogy a vendégek elvárásai látványosan változnak, és az élményiparban már nem elég a régi, egyszerű modell. „Az emberek, ha már rászánják az idejüket és a pénzüket egy programra, nem érik be a középszerűvel. A klasszikus, egygenerációs »keresd meg a kulcsot a lakatba« típusú szabadulószobák kora lejárt, az experience economy jövője a teljes immerzió és a több érzékszerves tapasztalás” – mondta Josep Zara.
„Azt, hogy egy ingatlan lakásként értékesíthető-e, az ingatlan-nyilvántartás alapján tudjuk eldönteni: ha a tulajdoni lapon lakásként szerepel, akkor erre van lehetőség” – nyilatkozta lapunknak Jámbor Attila ingatlanjogász.
Kiemelte: sok olyan lakás van, amely ugyan nem felel meg a jelenlegi jogszabályi követelményeket meghatározó TÉKA (Településrendezési és Építési Követelmények Alapszabályzata) követelményeinek, de mivel a korábbi előírásoknak megfelelt, vagy enélkül is lakásként tüntették fel az ingatlan-nyilvántartásban, ezt a jogot ezek az ingatlanok nem veszítik el. Azonban ha az ingatlan átminősítése nem történt meg, és a tulajdoni lapon az ingatlan például tárolóként van feltüntetve, akkor 2025. július 1-je óta főszabály szerint csak a TÉKA követelményeinek megfelelő lakások alakíthatók ki, és a rendeltetés módosításához településképi bejelentést kell tenni.
„Azt kevesen tudják, hogy ha településképi bejelentés nélkül kerül sor a lakás kialakítására, akkor településképi kötelezés indítható a mindenkori tulajdonossal szemben is, még akkor is, ha nem is kell átalakítani az ingatlant ahhoz, hogy lakásként lehessen használni” – figyelmeztetett a jogász. Jámbor Attila kiemelte: sajnos nagyon sok gyanútlan vevő van, akik elhiszik az eladónak, beruházónak, hogy például az iroda rendeltetésű ingatlant később majd át tudják minősíteni lakásnak. Az ilyen ingatlanokat lakhatási céllal megvásárlók azonban többféle problémával fognak találkozni. Egyrészt helyi adófizetési kötelezettségük keletkezik, másrészt az ingatlanba nem lehet bejelentkezni, és nem vehetnek igénybe lakáscélú támogatást sem. Ezeknél az ingatlanoknál nincs cserepótló illetékkedvezmény sem, továbbá a villany és a gáz rezsicsökkentett ára sem vonatkozik rájuk.
