Ősszel meglepő fordulat következett be a világ három különböző pontján, olyan politikai erők nyertek választást, amelyek a lakhatási válság megoldását ígérték. Ahogy arról a héten lapunk is beszámolt: Zohran Mamdani, New York polgármestere az ellenőrzött lakbérek befagyasztását célozta meg, Rob Jetten kampányában arról beszélt, felháborító, hogy egy fiatal „még egy takarítószekrényt sem tud fizetni” Hollandiában, Catherine Connolly pedig Írországban, különösen a fiatalok körében aratott sikert, akik számára kifizethetetlenek a dublini lakbérek. Eközben Budapest talán Európa-bajnok az ingatlandrágulással, a fiatalokat befektetők szorítják ki, ezzel párhuzamosan az albérletárak is kilőttek. Az mindenesetre látszik, hogy Magyarországon a lakhatási válság miatt egyetlen politikai erő sem veszít szavazatot. Bár ez egyúttal teljességgel megmagyarázhatatlan is.
Tegyük hozzá: itthon azért még korántsem olyan elfogadott a néplélek számára a bérlés gondolata, mint külföldön, extrém mértékben az identitásunk része az ingatlan tulajdonlása.
Megint más kérdés, mennyit változna ez a szemlélet, ha jó minőségű, megfizethető bérleményekből lehetne választani, és azokkal hosszú távon lehetne tervezni. Somogyi Eszter szociológus lapunknak úgy fogalmazott: annak, hogy hazánkban kevés a megfizethető bérlakás, több oka van. Magyarországon, ellentétben más országokkal, az önkormányzatok nem részesülnek kormányzati finanszírozásban ahhoz, hogy fenntartsák az állományukat, az ingatlanjaik jó része éppen ezért nagyon leromlott, saját forrásuk viszont nincs arra, hogy felújítsák ezeket vagy újakat építsenek. Részben ezért van az, hogy a lakások 2,5 százalékát kitevő mintegy 101 ezer önkormányzati lakás 15 százaléka üres.
További probléma az intézményrendszer hiánya. Nincsenek nonprofit lakástársaságok, bérlői lakásszövetkezetek, amelyek a megfizethető lakásállomány fejlesztéséből, fenntartásából részt tudnának vállalni. Érdemes lenne külföldi példákat meghonosítani, például, hogy a nonprofit lakástársaságok kormányzati támogatást kapnak, bevonva további olcsóbb finanszírozási hitelezési eszközöket. Franciaországban például van egy külön bank, amely ilyen célra a piacinál sokkal kedvezőbb hiteleket nyújt. Ahogy más országokban, így itthon is figyelembe kellene venni, hogy különféle helyzetű embereknek különféle megoldásokra van szükségük élethelyzettől, életciklustól függően. Reagálni kellene arra is, hogy ahol több a munka, oda özönlenek az emberek, azaz ott jelenik meg a lakáshiány. Külföldön, például Németországban a lakhatás megfizethetőbbé tételében nagy szerepet játszik, hogy a magánbérlakásokhoz is adnak lakbértámogatást, és szabályozzák, hogy évente hogyan, mennyivel lehet a lakbért növelni, de a szerződések hosszát, a felmondási jogokat is.
Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője lapunknak arra a felvetésére, hogy kevés lakás épül-e Magyarországon azt felelte, kérdés, hogy mik a reális elvárások. Kiindulhatunk abból, hogy van 4-4,5 millió ingatlan. Ha egy ingatlan élettartama mondjuk 100 év, évi egyszázalékos amortizációval kell számolni, tehát ahhoz, hogy az átlagminőség ne romoljon, évi 40-45 ezer lakás építésére lenne szükség. Ehhez képest tavaly 12 ezer, a 2020-as lokális csúcsidőszakban 30 ezer épült. Az elméletet ráadásul több dolog árnyalja. Például, hogy ez a több mint négymillió lakás nem feltétlenül ott van, ahová az emberek költözni szeretnének. Aki saját célra szeretne vásárolni, azt nem feltétlenül segíti ki, hogy Budapesten 5-6 ezer lakás épül egy évben, főleg, ha ezek jelentős részét befektetők vásárolják meg. Hozzátette azt is, hogy hazánkban mindig építésben gondolkodunk, holott a felújításnak is hangsúlyos szerepet kellene kapni a lakásgazdálkodásban.
Somogyi Eszter szintén úgy véli, fontos lenne a lakáskínálat bővülése, ugyanakkor nem mindegy, hogy hol épülnek ezek az ingatlanok.
Csehország programja jó példa, itt az Európai Fejlesztési Bankkal közösen a kormányzat létrehozott egy nagyobb szabású programot. Megfizethető lakásokat építenek, ehhez állami, sok esetben hosszú ideje beragadt területeket adnak. Sok országban pedig törvényi előírás, hogy bérlakás építése esetén azoknak 20 vagy 30 százaléka megfizethető bérű ingatlan legyen. Ezzel szemben Magyarországon a kínálat rugalmatlan, nincs számottevő törekvés a jövedelmi különbségek enyhítésére, a lakástámogatási programokat ad hoc módon vezetik be, bizonytalan, hogy azok mennyi ideig maradnak elérhetők. És hirtelen vezetik ki őket, tehát nem átlátható, nem kiszámítható a támogatási rendszer.
Mindenösszefüggés
Az állami intézkedésről Balogh László azt mondta, az nem feltétlenül jó, nem feltétlenül rossz, de valamilyen hatással biztosan van a piacra. Volt sokféle intézkedés, a csok, a babaváró, most az OS, amely szerinte egyébként építés szempontjából talán az eddig a legsikeresebb, de nincs meg a lakásépítés Szent Grálja. Mindig az adott piaci viszonyokra, célcsoportra szabott megoldásokat kell találni. Más, amikor az a cél, hogy mindegy, kinek, csak épüljön sok lakás, és növeljék ezzel a GDP-t. És más az is, amikor társadalmi rétegek igényeit próbálják kielégíteni. Sokan és sokat beszéltek a bérlakásprogramok szükségességéről, ott tipikusan más ingatlanokra volna szükség. Megint más az első lakást vásárlók igénye, az, hogy a komfort, a lokáció és a megfizethetőség háromszögéből hova helyezik a hangsúlyt.
Balogh László a piac torzulását egy 2016-os példával illusztrálta. Ekkor bevezették a háromgyerekeseknek járó 10 milliós támogatást.
Volt olyan új építésű lakás, amely egyik napról a másikra 10 millióval drágult. Most meg azt is látjuk, hogy – szem előtt tartva az 1,5 milliós négyzetméterárat – olyan sok új építésű lakás kerül piacra, hogy bizonyos helyeken paneláron lehet azokat megvenni. Budapesten tízéves viszonylatban 3,5-szeres lakásár-emelkedés történt. Ha tíz éve azt mondtuk egy ingatlanra, hogy 100 millióba kerül, egy medencés villa jutott eszünkbe. Ma egy lakás kerül ennyibe, miközben az embereknek nem feltétlenül lett százmilliójuk. Az elmúlt tíz évben az Unióban Magyarországon nőttek legjobban a lakásárak, Budapesten még kiemelkedőbben, és ez felkeltette a külföldi befektetők érdeklődését. Ott tartunk, hogy Magyarországon minden huszadik vevő külföldi, Budapesten minden tizedik, a belső kerületekben minden negyedik-ötödik. Más pénztárcával érkezik egy fiatal, aki lakni szeretne valahol, és mással egy orosz befektető. És érdekes módon ez egy olyan lufi, írta le a helyzetet, hogy hiába fújják, egyelőre nem akar kipukkadni. Mindez ráadásul továbbgyűrűzik. A csepeli lakástulajdonos, ha meglátja a belpesti kétmilliós négyzetméterárat, ő sem fogja 500 ezerért adni. Még a legtapasztaltabb ingatlanosok sem tudják megjósolni, mi lesz jövőre, addig lesz egy választás, ott lesz továbbra is az OS, ráadásnak a geopolitikai hatások. Akár 180 fokot fordulhatnak a dolgok akár pluszba, akár mínuszba.
Lenne megoldás
Ha a Szent Grál nincs is meg, azért nálunk is vannak jó példák. Az elméleti lehetőség Magyarországon is adott a tömeges bérlakásépítésre, emelte ki Somogyi Eszter. Például a lakáskínálat bővítésére nálunk is jó lehetőségeket nyújtanak a használaton kívüli állami ingatlanok, köztük a MÁV-területek, amire jó példa a Rákosrendező. Jó lehetőség lenne a barnamezős beruházások minél teljesebb kiaknázása. A kormány által indított magántőkealap-program, amikor az állam alapok forrásaihoz járul hozzá, ugyan várhatóan növelni fogja az újlakás-építést, de a programba nincs beépítve a megfizethető lakások létrehozásának követelménye, ami a kormányzat részéről egy elhalasztott lehetőség.
De léteznek ma már úgynevezett lakásügynökségek, amelyek a megfizethető lakhatási lehetőségeket bővítik. Ilyenkor egy magánszemély átadja egy önkormányzatnak a lakását, a lakásügynökség átvállalja annak kezelését, a bérbeadást és az azzal járó összes kockázatot, a tulajdonos pedig egy fix díjat kap akkor is, ha üresen áll az ingatlana. A fővárosi vagy józsefvárosi lakásügynökségek mellett pár civil szervezet is foglalkozik ezzel, például az Utcáról Lakásba! Egyesület. Azért javítanivaló akadna még ezen a téren. Jelen esetben magánszemély csak akkor nem fizet szja-t a kapott bérleti díj után, ha önkormányzatnak adja át a lakását. Ha nonprofit szervezetnek, arra nem vonatkozik az adómentesség. A törvényi szabályozásnak Somogyi Eszter szerint erre is ki kellene térnie.
